大家好✿◈ღ，今天我们来聊一下商业地产✿◈ღ。主要介绍一下在芝加哥✿◈ღ，我们可以投哪些商业地产✿◈ღ，以及具体有哪些需要注意的地方兴发老虎pt亚洲第一✿◈ღ。

　　一是大型商业地产✿◈ღ，参与者大部分是机构投资✿◈ღ，投资规模通常是1500万美金以上✿◈ღ，投资对象包括办公大楼✿◈ღ、酒店✿◈ღ、高层出租型公寓楼等✿◈ღ。比如✿◈ღ，海航刚在芝加哥买了一栋办公大楼✿◈ღ，耗资约为三亿美金✿◈ღ。

　　二是小型商业地产✿◈ღ，也是我们今天我们主要介绍的重心✿◈ღ，价格大概是100万到1500万美金✿◈ღ。包括空地✿◈ღ、停车场✿◈ღ、多单元房和商铺等✿◈ღ。我们来看一下这个例子✿◈ღ。

　　这是去年年底刚刚卖出去的一个商业地产✿◈ღ，租客是美国银行（Bank of America）投资者购买的是这块地和这一栋楼✿◈ღ，以及银行的租约✿◈ღ。银行的租期通常会比较久✿◈ღ，大约是10到15年之间✿◈ღ。项目售价4百万美金✿◈ღ，若现金全款购买的收益率在4.5%, 加上贷款（海外投资者一般可以贷款60%左右）后的年化内部收益率IRR在 8-9%之间✿◈ღ。

　　有很多小型投资者也会买多单元房✿◈ღ，也就是买一栋楼✿◈ღ。通常有4到20户✿◈ღ，户型为为一室一厅✿◈ღ、两室一厅或三室一厅免费日产区2021✿◈ღ，用以租给在芝加哥生活的人群✿◈ღ。该案例一共有7户✿◈ღ，位置在林肯公园✿◈ღ，项目售价4百万美金✿◈ღ，若现金全款购买的收益率在5.45%, 加上贷款（海外投资者一般可以贷款60%左右）后的年化内部收益率IRR在10-11%之间✿◈ღ。

　　为什么很多人把目光投向了小型商业地产✿◈ღ，包括沃尔玛等超市✿◈ღ、银行或者多单元房✿◈ღ，来做一栋楼而不是仅仅买一个公寓免费日产区2021✿◈ღ、只做一户地产的房东呢？这跟商业地产的特点有关✿◈ღ。

　　对于海外投资者✿◈ღ，更容易做商业贷款(可贷60%左右)✿◈ღ。主要是因为对于海外投资者来说✿◈ღ，现在买入公寓或住宅地产会非常难贷到款✿◈ღ，或者是贷款利率比较高✿◈ღ。 而买商业地产的话✿◈ღ，更容易贷到商业贷款✿◈ღ，一般可以贷到房价的60%左右✿◈ღ。 同时✿◈ღ，因为做商业贷款主要是看租客✿◈ღ，跟投资者相关的财务状况和各方面的联系等不像住宅地产那么大✿◈ღ。

　　一般全款现金净收益率在5-6%左右✿◈ღ，一般商业贷款我们会建议客户贷款60%左右✿◈ღ，即贷款后的年化内部收益率IRR在10-11%左右✿◈ღ。

　　第一个是净经营收益率✿◈ღ，也就是 Net Operating Income免费日产区2021✿◈ღ，主要指租金收益减去所有的成本✿◈ღ，包括管理费✿◈ღ，房子的维修兴发老虎pt亚洲第一✿◈ღ，房产税和中介的费用✿◈ღ。扣除所有费用之后投资人的净收益率✿◈ღ。

　　接下来是资产回报率（Cap Rate）和毛租金乘数（Gross Rent Multiplier）✿◈ღ。资产回报率是净经营收益除以售价✿◈ღ。毛租金乘数是售价除以一年的纯租金收入的系数✿◈ღ。

　　这两个数据是用来做什么的呢？主要是因为✿◈ღ，在商业地产市场中很难找到一摸一样的房子来做估值✿◈ღ。在同一个区域✿◈ღ，对于同样类型或质量的商业地产兴发老虎pt亚洲第一✿◈ღ，我们可以用资产回报率和毛租金乘数来比较✿◈ღ，也是我们估值的主要方法✿◈ღ。

　　比如✿◈ღ，在同一个区域✿◈ღ、质量类似的地产✿◈ღ，资产回报率大概在5%上下摆动✿◈ღ。这样我们就可以知道在这个区域中✿◈ღ，如果一处地产的资产回报率在4%左右✿◈ღ，这个房子的价格就比较高✿◈ღ。这也是我们讨价还价的一个标准和参数✿◈ღ。

　　第四个就是现金的现金回报率（Cash on Cash Return）✿◈ღ，也就是除开贷款等各种费用✿◈ღ，我们自己投入的现金资本能带来多少回报率兴发老虎pt亚洲第一✿◈ღ。

　　第五个是我们经常会说到的内部的年化投资回报率（IRR）✿◈ღ，也就是说免费日产区2021✿◈ღ，假如投入5到10年左右✿◈ღ，那么加上杠杆之后兴发老虎pt亚洲第一✿◈ღ，平均每年我们取得的回报率大约是多少✿◈ღ。

　　我们现在说说本地开发商的地产融资项目✿◈ღ，之前说到的小型商业地产是一个主动型投资✿◈ღ，将来的物业也是永远持有在自己的手上✿◈ღ。

　　那有没有被动型的投资呢？芝加哥有很多很好的本地开发商✿◈ღ，类似于私募基金✿◈ღ，也会面向有限的合伙人免费日产区2021兴发老虎pt亚洲第一兴发老虎pt亚洲第一✿◈ღ。项目的投资金额在50到100万美金左右✿◈ღ，通常不会允许个人投资者的投资规模超过200万美金✿◈ღ。

　　这其中✿◈ღ，60%的资金从银行做商业贷款✿◈ღ，余下的40%中有90%来自于机构投资者✿◈ღ，比如高盛银行兴发老虎pt亚洲第一✿◈ღ、养老基金和大型的地产公司✿◈ღ，这40%中的另外10%中✿◈ღ，有95%左右是面向个人投资者的✿◈ღ，主要对象是亲友类投资人✿◈ღ。

　　首先是找一个已经有成功开发经验的开发商✿◈ღ。很多的开发商对芝加哥本地已经很熟悉了✿◈ღ，这样我们可以进行一些跟投✿◈ღ。如果他们已经有一些成功案例✿◈ღ，以及5到10年的行业经验✿◈ღ，这样我们跟投成功的把握也会更大✿◈ღ。

　　同时第二点✿◈ღ，我们要考虑有哪些机构投资者也在跟投✿◈ღ，这样我们也会相当于有一个参考✿◈ღ。因为机构投资者的调查会更细✿◈ღ，我们跟投的风险也会较低一些✿◈ღ。

　　最后我们也要做大量的数据分析和尽职调查✿◈ღ，因为不管是本地开发商的项目还是自己买的商业地产✿◈ღ， 地点都是最重要的✿◈ღ。一项投资是否会在将来给我们带来稳定的收益✿◈ღ，主要在于我们对区域和租客的选择✿◈ღ。这样我们一定要选择一些稳定或增值潜力较大的区域✿◈ღ，同时避开一些雷区✿◈ღ。

　　在今天的讲座中✿◈ღ，我们介绍了芝加哥商业地产概述✿◈ღ，您还想深入了解哪些商业地产的详细内容？快来投票告诉我们吧✿◈ღ！未来的的讲座主题可能就是ta✿◈ღ。

　　DePaul大学金融硕士✿◈ღ。芝加哥城市集团地产总负责人✿◈ღ，通过建立自己独有的数据分析和销售模式✿◈ღ，使公司在芝加哥地区迅速扩展✿◈ღ。主要负责芝加哥住宅✿◈ღ、商业地产业务✿◈ღ，并带领团队更好地为客户提供最优质的服务✿◈ღ。兴发·娱乐187(中国)官方网站✿◈ღ。兴发娱乐✿◈ღ，兴发娱乐网站官网兴发老虎pt亚洲第一平台✿◈ღ，兴发娱乐APP官方下载