2024年1-5月ღ✿，全国商办用房开发投资额为4493亿元ღ✿，同比下降9.7%ღ✿；新开工面积为2741万平方米ღ✿，同比下降26.4%ღ✿；销售面积为3071万平方米ღ✿，同比由2023年底的下降11.1%转为小幅增长0.5%ღ✿。

　　1）商业营业用房ღ✿：投资开工下滑ღ✿，销售保持平稳ღ✿，2024年1-5月开发投资额同比下降12.2%ღ✿，新开工面积同比下降27.0%ღ✿，销售面积同比小幅增长1.8%

　　商业营业用房投资ღ✿、开工ღ✿：2024年1-5月ღ✿，全国商业营业用房开发投资额为2800亿元ღ✿，同比下降12.2%ღ✿，降幅较2023年末收窄4.7个百分点ღ✿，企业投资意愿仍偏弱ღ✿；新开工面积为1919万平方米ღ✿，同比下降27.0%ღ✿，降幅较2023年末扩大6.6个百分点兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿，企业开工情绪偏低ღ✿。

　　商业营业用房销售ღ✿：2024年1-5月ღ✿，全国商业营业用房销售面积为2192万平方米ღ✿，同比由2023年末的下降12.0%转为小幅增长1.8%ღ✿，但增幅较1-4月收窄ღ✿。

　　2）办公楼ღ✿：企业投资开工意愿较低ღ✿，2024年1-5月开发投资额同比下降5.1%ღ✿，新开工面积同比下降24.9%ღ✿，销售面积同比小幅下降2.5%

　　办公楼投资兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿、开工ღ✿：2024年1-5月ღ✿，全国办公楼开发投资额为1693亿元ღ✿，同比下降5.1%ღ✿，降幅较2023年末收窄4.3个百分点ღ✿；新开工面积为822万平方米ღ✿，同比下降24.9%ღ✿，降幅较2023年末扩大6.4个百分点ღ✿。

　　办公楼销售ღ✿：2024年1-5月全国办公楼销售面积为879万平方米ღ✿，同比小幅下降2.5%ღ✿，降幅较2023年末收窄6.5个百分点ღ✿。

　　2.商办土地市场ღ✿：上半年300城纯商办用地成交规划建面为4177万平方米ღ✿，同比小幅增长6.2%

　　2024年上半年ღ✿，全国300城商办用地推出及成交面积总体保持平稳ღ✿。2024上半年ღ✿，全国300城纯商办用地推出面积为4778万平方米ღ✿，同比小幅增长2.1%ღ✿；成交面积为4177万平方米ღ✿，同比小幅增长6.2%ღ✿，土地供需规模均处近十年低位ღ✿。

　　一线城市因推地较少ღ✿，商办用地成交量有所下降ღ✿，二线城市低基数下同比有所恢复ღ✿，三四线年上半年ღ✿，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为147万平方米ღ✿、161万平方米ღ✿，同比分别下降35.9%ღ✿、38.3%ღ✿；二线城市商办用地推出及成交面积分别为1701万平方米ღ✿、1680万平方米ღ✿，同比分别增长17.6%ღ✿、25.8%ღ✿；三四线城市商办用地推出面积为2930万平方米ღ✿，同比小幅下降2.5%ღ✿，成交面积为2336万平方米ღ✿，同比基本持平ღ✿。

　　2024年1-5月ღ✿，全国共新开业3万方以上购物中心89个ღ✿，总建筑面积约773万平方米ღ✿，与2023年同期相比ღ✿，新开业项目数量减少19个ღ✿，总建筑面积下降一成左右ღ✿，新开业项目平均建筑面积较2023年同期增长约6%ღ✿。2024年下半年ღ✿，预计购物中心项目竣工ღ✿、开业节奏或加快ღ✿，但全年新开业购物中心体量较2023年预计将有所减少ღ✿。

　　鉴于当前商业地产市场仍有待恢复ღ✿，企业投资布局更加聚焦于经济发达兴发娱乐APP下载ღ✿、消费市场活力强ღ✿、消费需求旺盛的高能级城市ღ✿。2024年1-5月ღ✿，一线城市新开业购物中心数量为15个（约102万平方米）ღ✿，较上年同期增加2个ღ✿；二线城市新开业购物中心数量为39个（约420万平方米）ღ✿，较上年同期减少5个ღ✿；三四线城市新开业购物中心数量为35个（约250万平方米）ღ✿，较上年同期减少16个ღ✿。从各线城市新开业项目数量占比变化来看ღ✿，2024年1-5月ღ✿，一线个百分点ღ✿。

　　从购物中心分布来看ღ✿，五大城市群（长三角ღ✿、珠三角ღ✿、京津冀ღ✿、成渝ღ✿、长江中游城市群）已开业购物中心数量约3800个ღ✿，总建筑面积约3.3亿平方米ღ✿，占全国购物中心存量比重约60%ღ✿，其中长三角star467ღ✿、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多购物中心ღ✿，其他城市群仅部分核心城市商业发达ღ✿。

　　以2023年末城镇常住人口计算ღ✿，截至2024年5月ღ✿，我国城镇人均购物中心面积约0.6平方米ღ✿，整体购物中心增量开发空间已较小ღ✿。

　　一线城市购物中心存量规模已较大ღ✿，人均购物中心面积约1.0平方米ღ✿，未来存量项目的竞争将更加激烈ღ✿；二线城市城镇人均购物中心面积约0.9平方米star467ღ✿，接近一线城市水平ღ✿，部分城市存在商业项目过剩的风险ღ✿；三四线城市当前城镇人均购物中心面积仍较小ღ✿，约为0.4平方米ღ✿，但多数三四线城市人口基数小ღ✿、消费能力不足ღ✿，只有抢先卡位才具备生存机会ღ✿，企业需谨慎研判ღ✿。

　　从一二线城市情况来看ღ✿，重庆ღ✿、北京ღ✿、深圳ღ✿、广州ღ✿、天津ღ✿、郑州城镇人口规模超千万ღ✿，且城镇人均购物中心面积接近或低于一二线城市均值ღ✿，未来或存在一定增量开发空间ღ✿；上海ღ✿、成都ღ✿、武汉ღ✿、苏州ღ✿、杭州ღ✿、西安ღ✿、长沙ღ✿、南京人均购物中心面积接近或大于1.0平方米ღ✿，但由于城镇常住人口较多ღ✿，对现有项目运营具有一定支撑ღ✿；沈阳ღ✿、宁波ღ✿、昆明ღ✿、无锡ღ✿、南昌ღ✿、贵阳ღ✿、厦门等城市城镇人口在800万以内ღ✿，人均购物中心面积在0.9平方米以上ღ✿，未来或需注意控制增量开发的节奏ღ✿。

　　1） 商铺租赁市场ღ✿：消费市场平稳运行ღ✿，上半年重点商业街ღ✿、商圈（购物中心）租金均小幅上涨ღ✿，但涨幅收窄

　　2024年上半年ღ✿，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.37元/平方米/天ღ✿，上涨0.09%ღ✿，涨幅较2023年下半年收窄0.01个百分点ღ✿；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.17元/平方米/天star467ღ✿，上涨0.25%ღ✿，涨幅较2023年下半年收窄0.07个百分点ღ✿。

　　2024年二季度ღ✿，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天ღ✿，环比下跌0.29%ღ✿，跌幅较一季度收窄0.18个百分点ღ✿，上半年累计下跌0.76%ღ✿。

　　从交易宗数2来看ღ✿，2024年1-5月ღ✿，中指数据共监测到大宗交易68宗ღ✿，涉及一线宗ღ✿，其中北京兴发娱乐APP官方下载ღ✿，ღ✿、上海交易宗数分别为14宗star467ღ✿、13宗ღ✿，依旧是大宗交易最为活跃的城市ღ✿。涉及二线宗ღ✿，其中成都ღ✿、沈阳ღ✿、青岛交易宗数相对较多ღ✿，均为3宗ღ✿。涉及三四线宗ღ✿，发生交易的城市包括江门ღ✿、台州ღ✿、嘉兴等十余个城市兴发娱乐ღ✿，ღ✿。以披露交易金额的交易计算ღ✿，2024年1-5月ღ✿，中指数据共监测到大宗交易369亿元ღ✿，同比下降32%ღ✿。其中

　　二线亿元ღ✿，其中成都ღ✿、沈阳交易金额相对较大ღ✿，在40亿元以上ღ✿。三四线亿元ღ✿，其中泉州ღ✿、江门交易金额在10亿元以上ღ✿。图ღ✿：2023ღ✿、2024年1-5月各物业类型大宗交易宗数占比

　　市场监测ღ✿：分物业类型来看兴发老虎pt亚洲第一登录平台ღ✿，商业及办公资产依旧受投资者青睐兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿，交易宗数占比超五成ღ✿。2024年1-5月ღ✿，以商业地产项目（含商业ღ✿、写字楼ღ✿、综合体ღ✿、酒店）为标的的大宗交易共49宗ღ✿，占全部交易的比重超七成ღ✿；其中商业及写字楼项目依旧较受投资者青睐ღ✿，交易宗数分别为20宗ღ✿、16宗ღ✿，合计占比约53%ღ✿，较上年同期提升6个百分点ღ✿；酒店及综合体的交易宗数分别为7宗ღ✿、6宗ღ✿，合计占比约19%娱乐产业ღ✿，与上年同期基本持平ღ✿。工业厂房的交易宗数为10宗ღ✿，占比约15%ღ✿，与上年同期基本持平ღ✿。其他物业类型资产（含物流仓储ღ✿、工业园区ღ✿、公寓等）的交易宗数合计为9宗ღ✿，占比约13%ღ✿。

　　市场监测ღ✿：2024年1-5月ღ✿，内资企业依旧主导大宗交易市场需求ღ✿，机构投资人交易金额较大ღ✿。以披露买家的交易计算ღ✿，内资企业交易宗数占比为87%ღ✿，较2023年同期增长4个百分点ღ✿；其中ღ✿，国资平台ღ✿、机构投资人（含AMCღ✿、险资ღ✿、信托ღ✿、券商等）ღ✿、内资房地产企业（含开发商ღ✿、商管公司ღ✿、租赁企业等）收购行为相对活跃ღ✿，交易宗数合计占比超五成ღ✿；以全部交易来计算ღ✿，买家为机构投资人的交易金额占比超四成ღ✿。

　　部分房企资金仍承压ღ✿，积极出售资产以优化现金流ღ✿，以披露卖家的交易计算ღ✿，卖家为内资房地产企业（含开发商ღ✿、商管公司ღ✿、产业地产公司等）的交易宗数占比超四成ღ✿。此外ღ✿，随着行业持续调整ღ✿，部分出险企业的资产流入法拍市场ღ✿，以较低折扣拍出ღ✿。根据中指数据ღ✿，2024年1-5月ღ✿，成交价格在1亿元及以上的法拍共71宗ღ✿，其中商业地产标的（含综合体ღ✿、零售商业ღ✿、写字楼ღ✿、酒店等）和工业类标的（含厂房ღ✿、物流仓储等）合计共35宗ღ✿，占比约50%ღ✿，部分资产成交价格甚至低于评估价格的6折ღ✿。

　　2本报告所统计的大宗交易标的资产的物业类型包含写字楼ღ✿、商业ღ✿、酒店ღ✿、综合体ღ✿、工业厂房ღ✿、产业园区ღ✿、公寓等ღ✿，不含地块ღ✿、住宅ღ✿。此外ღ✿，不含交易金额在1亿元以内的交易ღ✿，不含关联交易等非市场化行为产生的交易ღ✿。部分资产包类交易ღ✿，其内含资产分布在不同城市ღ✿，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算ღ✿。

　　2024年上半年ღ✿，我国宏观经济总体平稳运行ღ✿，但经济回升向好的基础仍需巩固兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿，国内有效需求仍显不足ღ✿，居民消费意愿有待进一步提升ღ✿。长期来看消费市场韧性仍存ღ✿，商业地产市场发展空间较大ღ✿，但短期内呈现机遇与挑战并存的局面ღ✿，消费需求的变化推动行业探索新发展模式ღ✿。在此背景下ღ✿，优秀商业地产企业顺应新的消费和服务趋势ღ✿，持续强化项目运营水平ღ✿，实现稳健发展ღ✿。

　　从市场表现来看ღ✿，头部企业在2023年取得了较好的成绩ღ✿，在营项目出租率整体保持稳定ღ✿。2023年ღ✿，代表企业在营商场平均出租率超95%ღ✿，与2022年底相比有小幅提升ღ✿。

　　1）CMBS/CMBNღ✿、类REITsღ✿：2024年1-5月发行规模同比下降35.8%ღ✿，以一线城市办公及零售物业为底层资产的产品发行规模占比超五成

　　图ღ✿：2023ღ✿、2024年1-5月房地产相关企业CMBS/CMBNღ✿、类REITs产品发行规模（按底层资产物业类型划分）

　　具体来看ღ✿，以零售物业为底层资产的产品发行规模为132.1亿元ღ✿，占全部产品发行规模比重为36.4%star467ღ✿，占比较上年同期提升23.8个百分点ღ✿；以办公物业为底层资产的产品发行规模为121.62亿元ღ✿，占比33.5%ღ✿，较上年同期下降12.7个百分点ღ✿；以混合类物业ღ✿、酒店为底层资产的产品发行规模均在30亿元左右ღ✿，占比分别为8.6%兴发老虎pt亚洲第一ღ✿，ღ✿、7.8%ღ✿，较上年同期分别下降4.6个百分点ღ✿、11.8个百分点ღ✿；以综合体为底层资产的产品发行规模不足10亿元ღ✿，占比2.3%ღ✿，较上年同期下降6.0个百分点ღ✿；其他类型（物流仓储ღ✿、租赁住房等）底层资产的产品发行规模超40亿元ღ✿，占比11.4%ღ✿。

　　整体来看ღ✿，商业地产项目依托于企业的良好运营可以产生稳定的现金流ღ✿，发行以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品成为企业融资的重要途径之一ღ✿。但在房地产市场整体仍处调整期的情况下ღ✿，CMBS/CMBN产品的认购意愿较低ღ✿，发行量下滑ღ✿；此外ღ✿，部分头部商业地产企业选择合理利用经营性物业贷款作为融资渠道的有效补充ღ✿，或为导致CMBS/CMBN发行量下降的另一因素ღ✿。

　　2024年ღ✿，我国消费基础设施公募REITs发行工作取得较大进展ღ✿。从政策来看兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》ღ✿，提到推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展ღ✿，研究制定不动产投资信托基金管理条例兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿，落实并完善不动产投资信托基金等税收政策等内容ღ✿，证监会发布5项资本市场对港合作措施ღ✿，其中包括将REITs纳入沪深港通ღ✿。

　　2024年1月24日ღ✿，中国人民银行办公厅ღ✿、国家金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》ღ✿，提到2024年底前ღ✿，对规范经营ღ✿、发展前景良好的房地产开发企业ღ✿，全国性商业银行在风险可控ღ✿、商业可持续基础上ღ✿，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求ღ✿、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外ღ✿，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券ღ✿。头部商业地产企业持有较多优质商办资产ღ✿，合理利用经营性物业贷款可有效缓解企业债务压力ღ✿、增加企业流动性ღ✿，是对融资渠道的有效补充ღ✿，部分企业经营性物业贷置换增额已超百亿ღ✿。

　　2024年以来ღ✿，伴随宏观经济的恢复兴发老虎pt亚洲第一平台ღ✿，写字楼租赁需求呈温和复苏态势ღ✿，但整体来看市场仍延续供大于求态势ღ✿，以价换量态势下写字楼租金仍下跌ღ✿。严峻的市场形势对写字楼运营企业的服务能力和写字楼项目的软硬件质量都提出了更高的要求ღ✿，优秀写字楼运营企业更加注重服务体系的升级和产业生态的打造ღ✿，助力租户企业稳健经营的同时以链主企业为核心ღ✿，持续吸纳产业链上下游企业ღ✿，形成产业集聚效应兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿。

　　数字化转型有助于商业地产企业降本增效ღ✿、以数据辅助决策star467ღ✿，同时增强客户体验ღ✿、拓展新商业模式ღ✿，进而提升企业核心竞争力ღ✿；此外ღ✿，在数字化方面积累了丰富经验ღ✿、形成标准化产品的商业运营企业还可以将其数字化运营产品向外输出ღ✿，帮助其他商业地产企业搭建数字化运营平台ღ✿，推动商业地产行业转型升级ღ✿。头部企业数字化转型的方向主要聚焦于运营数字化ღ✿、营销数字化ღ✿、服务数字化等方向ღ✿，具体举措包括升级数字化运营平台ღ✿、打造线上线下全渠道营销矩阵ღ✿、优化各类用户APP/小程序等ღ✿。展望未来ღ✿，国家将继续推进数字经济创新发展ღ✿，促进数字技术和实体经济深度融合ღ✿。大数据ღ✿、云计算ღ✿、人工智能ღ✿、物联网等数字技术将继续推动实体商业向更加智能化star467ღ✿、人性化的方向变革兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿，商业地产企业应探索更多数字科技应用场景ღ✿，创新商业模式的同时实现运营水平ღ✿、服务水平和产品力的提升ღ✿。

　　增量市场方面ღ✿，商业地产市场增量开发逐年放缓ღ✿，市场正在进入存量时代ღ✿，部分城市商业地产市场已呈现出供大于求态势ღ✿，在此形势下ღ✿，企业布局正在向人口吸引力强ღ✿、产业经济发达ღ✿、消费潜力大的高能级城市进一步聚焦ღ✿。存量市场方面ღ✿，商业地产租金走势仍面临压力ღ✿，头部企业正积极提升运营能力ღ✿，通过升级服务体系ღ✿、运用数字技术等手段提升业绩表现ღ✿；同时ღ✿，不动产金融的持续发展ღ✿，为企业存量资产盘活提供了助力ღ✿，为优秀的开发企业和运营企业均带来了发展机遇ღ✿。

　　●2300个城市地产数据ღ✿、225万宗土地的推出成交信息star467ღ✿、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据ღ✿；